17 maart, 2014

Stad & Politiek

De Leidse woningmarkt heeft een probleem. Er ontbreekt een tussensegment. Starters die geen huis kunnen kopen én niet in aanmerking komen voor sociale woningbouw, vallen tussen wal en schip. Woningmarktexperts en politici accepteren het als iets dat nu eenmaal zo is. Maar laat deze tussengroep nu net belangrijk zijn voor de economische kracht van de stad. Hoe is het zover gekomen en wat kan de stad eraan doen?

Laat ik eerlijk zijn. Mijn interesse in de problemen van de Leidse woningmarkt begon pas toen ik er zelf tegenaan liep. Negen jaar geleden kwam ik in Leiden wonen als eerstejaars student biologie. Ik woonde in studentenhuizen in de Koningsstraat, op de Klikspaanweg, aan de Oude Singel en samen met mijn vriendin in een hofje aan de Hooigracht en raakte verliefd op de stad. Toen de volgende stap zich aandiende, bleek er in Leiden niets te vinden wat aan de eisen van ons nieuwe leven voldeed.

We verdienen te veel voor een sociale huurwoning. Ik werk als freelancer, mijn vriendin heeft steeds tijdelijke contracten. Daarmee hoeven we het niet eens te proberen om een hypotheek te krijgen. We willen ook niet kopen, want onze nabije toekomst is alles behalve zeker. Ons vastleggen willen we nog niet. Wat overblijft is een huurwoning in de vrije sector, het tussensegment van (middel)dure huurwoningen.

We zochten een woning met minimaal drie slaapkamers voor een prijs tussen de 750 en 850 euro. Al snel kwamen we er achter dat je dat niet vindt in het centrum van Leiden (zie Funda of Woonzicht). De portiekflats, appartementen en huizen die wij vonden in de buitenwijken van de stad bleken zonder uitzondering in handen van woningcorporaties. En de eisen die zij stellen aan hun nieuwe huurders maakten het voor ons onmogelijk. Wat overbleef waren huizen van particuliere verhuurders in Oegstgeest, Leiderdorp, Voorschoten en Valkenburg. Die waren vaak binnen enkele minuten vergeven. Wij visten steeds achter het net, tot we dankzij een behulpzame makelaar in Wassenaar terechtkwamen.

Ons hoor je niet klagen. We wonen weliswaar niet meer in ons geliefde Leiden, maar wel in een groot huis vlak bij de duinen en de zee en op fietsafstand van Leiden. Wat mij echter wel verbaast is dat ons verhaal bepaald niet uniek is. Leiden levert jaarlijks duizenden hoogopgeleide studenten af. Weinigen van hen hebben het geluk dat ze meteen na hun studie in aanmerking komen voor een hypotheek of een vrije sector huurwoning van een corporatie. Ik vermoed een ware exodus, een braindrain.

Onmogelijke missie

Mijn pogingen een huis in Leiden te vinden liepen stuk op de voorwaarden die de woningcorporaties stellen aan huurders van hun vrijesectorwoningen. Om voor een vrijesectorwoning van woningcorporatie De Sleutels in aanmerking te komen, moet je vier maal de maandhuur verdienen en een vast contract kunnen overleggen. Heb je een eigen bedrijf, dan is een winst- en verliesrekening van de afgelopen drie jaar vereist. Silvia van Rijn van De Sleutels ziet de normen als wederzijdse bescherming van huurder en verhuurder. Verder kent De Sleutels een regeling voor mensen zonder vast contract. “Voldoe je aan de inkomensnorm, maar heb je geen vast contract, dan nemen we ook genoegen met een bankgarantie ter waarde van zes maal de maandhuur of een garantstelling door de ouders”, zegt Van Rijn. En als je niet aan de normen voldoet? “Dan val je buiten de boot en wordt het heel lastig” erkent zij. “Dan ben je aangewezen op de particuliere sector.”

Saskia van der Veer is registermakelaar en taxateur bij Bob Oudshoorn Makelaars. In het verleden sprong zij geregeld bij om huurders te vinden voor vrijesectorwoningen van corporaties. Moeilijk is dat niet, is Van der Veers ervaring. Want er zijn blijkbaar genoeg mensen die voldoen aan de eisen van de corporaties en op zoek zijn naar een huurwoning. Maar van de vijf reacties moest ze er soms wel drie afwijzen omdat ze niet voldeden aan de eisen. Blijkbaar zijn veel mensen die op zoek zijn naar huurwoning niet goed op de hoogte van de realiteit op de woningmarkt. “Het zijn vooral mensen die halsoverkop willen verhuizen die zich niet goed oriënteren en teleurgesteld raken”, zegt Van der Veer. “Deze groep wil je niet als huurder hebben”, zegt ze. “Ze vallen tussen wal en schip.” Begrip heeft ze wel voor de eisen die de corporaties stellen, zij willen de zekerheid dat ze hun geld krijgen. “De eisen zijn er ook ter bescherming van de huurder zelf”, vindt ook Van der Veer.

Wat er voor je overblijft als je niet aan de eisen van de corporatie voldoet, zijn de huizen die door particuliere eigenaars worden verhuurd. En die zijn er in de prijsklasse van 700 tot 800 bijna niet. “Deze huizen zijn eigenlijk bestemd voor de verkoop”, zegt Van der Veen. Voor particuliere verhuurders wordt verhuren pas rendabel vanaf 1.000 euro. Alleen huizen die niet worden verkocht, worden voor minder verhuurd. En ook particulieren stellen eisen. Al valt er met hen wel makkelijker te onderhandelen. “Het is een onmogelijke missie”, vat Van der Veer het samen. Wel ziet ze een lichtpuntje. De crisismoeheid slaat toe en de koopwoningmarkt trekt weer aan. Naar een koopwoning vertrekkende huurders laten huizen achter voor nieuwe huurders.

Deze groep wil je niet als huurders hebben

Tijdelijke contracten

De status quo is dat er voor hoogopgeleiden met een middeninkomen maar zonder vast contract nauwelijks plaats is in Leiden. Dat is anno 2014 een grote groep. Een vast contract is namelijk niet meer van deze tijd. Jaarlijks verschijnt Studie & Werk, een uitgave van SEO Economisch Onderzoek en Elsevier. Uit de enquête van 2013 (onder afgestudeerden van het collegejaar van 2011/2012) blijkt dat de arbeidsmarktpositie van hoogopgeleide starters op de arbeidsmarkt is verslechterd. Hbo’ers vinden gemiddeld binnen drie maanden een baan en academici binnen vijf maanden, maar ze moeten wel steeds vaker genoegen nemen met een lager salaris (gemiddeld 2150 euro bruto). De kans op een vaste baan heeft een historisch dieptepunt bereikt. 18 maanden na het afstuderen had 6 procent nog geen werk gevonden. Van de gelukkigen die wel een baan hadden, had slechts 31 procent van de hbo’ers een vast contract en 30 procent van de academici. De overige 69 en 70 procent moeten het doen met een tijdelijk contract, werken als gedetacheerde of uitzendkracht of zijn zelfstandig ondernemer.

Bijna-afgestudeerden willen een woning van minimaal 90 vierkante meter, verdeeld over 3 kamers, in het centrum, met een balkom en hebben daar maximaal 725 euro per maand voorover. (C)  Paola Farrera

Bijna-afgestudeerden willen een woning van minimaal 90 vierkante meter, verdeeld over 3 kamers, in het centrum, met een balkom en hebben daar maximaal 725 euro per maand voorover. (C) Paola Farrera

Een vast contract krijgt het merendeel van de in Leiden opgeleide hbo’ers en academici niet. Maar net als ik willen zij voor een groot deel wel in de stad blijven wonen. In 2012 onderzocht ABF Research de wensen van studenten die binnen een half jaar afstuderen. 80 procent van hen wil gaan huren. De huurders zijn gemiddeld bereid om 80 euro per maand meer te betalen voor een huis in Leiden dan voor een huis in Den Haag. Een derde van de studenten zou Leiden voor geen goud willen missen, een tiende prefereert Den Haag. Verder blijkt dat studenten (net als ik) een totaal onrealistisch beeld hebben van de Leidse woningmarkt. Ze willen woningen tot 725 euro per maand met minimaal 90 vierkante meters, verdeeld over drie kamers, en een balkon. In het centrum.

Verwend

Een aanzienlijk deel van de studenten die in Leiden wonen, wil ook blijven na hun afstuderen. En zij willen voornamelijk huren. Slechts een deel van deze afgestudeerden kan blijven zitten in de studentenkamer of zelfstandige woning die zij huren. De grootste verhuurder van studentenwoningen DUWO kent namelijk een campuscontract. Dat betekent dat afgestudeerden binnen een half jaar hun kamer of appartement uit moeten. Dit is weliswaar een oplossing voor het tekort aan studentenkamers en een remedie tegen scheefwonen, maar het levert de pas-afgestudeerden over aan de grotemensenhuurmarkt.

Zo’n 70 procent van de afgestudeerde hoogopgeleiden heeft geen vast contract en komt dus niet in aanmerking voor een hypotheek of een huurwoning in de vrije sector van een corporatie. Als je wilt samenwonen en samen anderhalve baan hebt, verdien je te veel voor sociale huur (de grens ligt op 34.678 euro bruto per huishouden). Een mogelijkheid voor een beperkte groep is Stichting Huisvesting Werkende Jongeren. Daarvoor moet je een baan hebben, tussen de 18 en 28 jaar zijn, niet meer studeren aan de Universiteit Leiden of Hogeschool Leiden, een werk- of woonbinding hebben met de Leidse regio en op de korte termijn niet over een kinderwens beschikken. Je kunt je pas inschrijven als je afstudeerdatum aantoonbaar in zicht is. Vervolgens is de wachttijd voor een tweekamerwoning in het centrum 2 tot 2,5 jaar.

De kans is dus heel klein dat je als afgestudeerde met een tijdelijk contract in Leiden kunt blijven. “De middengroep valt tussen wal en schip”, verwoordt ook Frank Wassenberg het. Hij is onderzoeker aan de TU Delft en verbonden aan Platform 31, een kennis- en netwerkorganisatie voor stedelijke en regionale ontwikkeling. Hij is gespecialiseerd in stedelijke vernieuwing en wonen. “Het ontbreken van een tussensegment is een probleem dat in veel grote steden speelt. In Amsterdam, Utrecht en Delft maar ook in bijvoorbeeld Den Bosch. In Heerlen of Delfzijl zou het wel lukken.” Wassenberg vindt dat starters als wij voor een deel verwend zijn. We willen voor een dubbeltje op de eerste rij zitten, voor 725 euro aan de gracht wonen. Als je in het centrum van de stad wilt wonen, moet je er gewoon meer voor over hebben. Anders moet je genoegen nemen met Leidschendam.

Economische waarde

Het is blijkbaar de status quo. Als Leidse student kun je op de mooiste plekjes van de stad wonen, je leven verder opbouwen doe je zeer waarschijnlijk elders. En als je ontdekt dat het daar eigenlijk ook best gerieflijk is, komt de acceptatie al snel en vergeet je dat je eigenlijk een Leidenaar in ballingschap was. C’est la vie. Maar de stad slaagt er hierdoor niet in een zeer rendabele groep bewoners aan zich te binden. Tijdens het studentenleven blijven uitgaven in de stad voornamelijk beperkt tot bier in de sociëteit, de kroeg of de studentendisco en de dagelijkse boodschappen bij de supermarkt. De duurste periode van het leven ligt er na.

De waarde van studenten voor de stad moet ik niet onderschatten, vindt Wassenberg. “Zonder studenten zou Leiden een soort Gouda zijn”, stelt hij. Studenten geven de stad een alternatief milieu en Leiden zou de helft minder kroegen hebben zonder studenten. Daarmee hebben studenten een magnetische werking op mensen van buiten de stad. “Als maatschappij sponsoren we de aanwezigheid van studenten in de stad”, zegt Wassenberg. “Als je afstudeert houdt dat op.”

Regio Leiden

Winkeltoekomst-cover-1392117880

Platform31 presenteerde op 12 februari het rapport Winkelgebied van de Toekomst met meer dan vijftig maatregelen tegen winkelleegstand.

Cees-Jan Pen, programmaleider bij Platform 31 en Lector aan de Fontys Hogeschool, bekijkt Leiden op het niveau van de regio, als een agglomeratie. Hij ziet er nauwelijks een probleem in als afgestudeerden uit Leiden vertrekken naar randgemeenten. “Zo gaat dat”, zegt hij. Zelf woont hij in Voorschoten en komt nog regelmatig in Leiden. “De omliggende dorpen bieden een quality of life die heel aantrekkelijk is.” Hij vindt het dan ook prima hoe Leiden samen met Oegstgeest, Leiderdorp, Voorschoten en Zoeterwoude werkt aan een regionale agenda. Pen vindt het wel belangrijk dat de regio Leiden de aantrekkingskracht voor hoogopgeleiden blijft houden. “De Leidse regio heeft de hoogst opgeleide bevolking van Nederland. En dat is een kracht.” Hoogopgeleiden zorgen voor bedrijvigheid. Ze beginnen vaker een eigen bedrijf waarmee ze voor de hele bevolking werkgelegenheid creëren. Denk bijvoorbeeld aan de startups op het Bio Science Park en de Alfa’s van Leiden. Of neem het reisbureau Riksja dat in Leiden is gevestigd omdat de eigenaar hier al woonde. Daar werken inmiddels 110 mensen.

Ook heeft de groep die nu tussen wal en schip valt meer te besteden dan mensen die wel voor sociale huur in aanmerking komen. Daarmee is hun aanwezigheid goed voor het centrum van Leiden. Wanneer zij zich in de regio Leiden vestigen, is het van groot belang dat dat het centrum aantrekkelijk blijft. Juist om die aantrekkingskracht maakt Pen zich zorgen. “Ik signaleer dat de Leidse binnenstad niet goed scoort”, zegt hij. Zo vindt hij het winkelaanbod in de Haarlemmerstraat onder de maat. “Leiden kan met zijn studenten, cultuur, erfgoed, historie, ligging en welvarende omgeving veel meer uit zijn binnenstad halen dan het nu doet.” Hij noemt Haarlem als voorbeeld van een plaats die de binnenstad maximaal heeft ingezet ten behoeve van zijn stedelijke kracht en positie.

Onderbenut

(C) Neil Dorgan

(C) Neil Dorgan

Met overvolle aanvoerwegen, een gebrek aan parkeergelegenheid en een onaantrekkelijk winkelaanbod is Leiden al snel niet meer de plek waar je als oud-student de benodigdheden voor je nieuwe leven aanschaft. De grotere tv, de vervanging van de oude meubels uit je studentenkamer, de duurdere overhemden, het luxere eten en wijn en op den duur de inrichting van de babykamer zijn uitgaven die je niet in de Haarlemmerstraat doet. Je kunt daarvoor net zo goed terecht bij de lokale middenstand of als je dan toch de auto pakt, is het parkeervriendelijke Den Haag een aantrekkelijker optie. Daar is het winkelaanbod ook nog eens veel beter.

Ook Wassenberg denkt dat de economische kracht van Leiden als hoogopgeleidenregio onderbenut wordt. Het gaat niet alleen om de oud-studenten die wegtrekken. Het ontbreken van een volwaardig tussensegment op de woningmarkt heeft ook invloed op de aantrekkingskracht van de stad op (buitenlandse) kenniswerkers. Als de talentvolle kenniswerker uit Japan of Groningen overweegt in Leiden te gaan werken, speelt het gemak waarmee hij woonruimte vindt mee in zijn keuze. En daarmee is het probleem op de woningmarkt van invloed op de aantrekkingskracht van bedrijven op bijvoorbeeld het Bio Science Park. De aanwezigheid van hoogopgeleid personeel is een belangrijke drijfveer voor bedrijven om zich hier te vestigen.

De liefde van oud-studenten voor de stad is wederzijds. Tenminste, op papier. In de Nota Wonen 2020 schrijft wethouder Pieter van Woensel dat het belangrijk is om juist de middeninkomens te binden en dat hij die nu nog vaak ziet vertrekken. ‘Als de gemeente hier niet in slaagt, lopen we het risico op een onevenwichtigere bevolkingssamenstelling waarin ouderen, ‘gesettelden’ en mensen met een sociaal-economisch zwakkere positie oververtegenwoordigd zijn’, vermeldt de nota. Een beeld dat niet past bij de Internationale Kennisstad die Leiden volgens wethouder Robert Strijk moet worden. Op het Leids Ruimtedebat stelde de D66-lijsttrekker dat wonen geen onderwerp is voor het lokale bestuur. “Niet iedereen kan in Leiden wonen”, wimpelde hij een vraag van ondergetekende af. Hij zet liever in op bereikbaarheid van de stad.

Leegstand

Reden genoeg dus om te werken aan het vergroten van het tussensegment op de woningmarkt. Het is verleidelijk te denken dat de oplossing in Den Haag of zelfs in Brussel (dat de banken onder druk zet om eisen te stellen aan hypotheken) ligt. Maar er is genoeg dat de gemeente wel zelf kan doen. Met de gemeenteraadsverkiezingen voor de deur is dat fijn om te weten. De gemeente ziet de oplossing vooral in meer duurdere huurwoningen bouwen. Samen met de corporaties. Dit kan alleen werken wanneer corporaties rekening houden met de realiteit van de arbeidsmarkt. Anders werkt de oplossing voor slechts 30 procent van de oud-studenten. En veel ruimte om te bouwen heeft het tegen de grenzen aangegroeide Leiden niet meer.

14,5 procent van de kantoren in Leiden staat leeg

Wassenberg ziet een deel van de oplossing in de leegstand van gebouwen. “Het is leuk als er 8 mensen antikraak in een leegstaand flatgebouw kunnen wonen, maar dat zouden er net zo goed 100 kunnen zijn. Het zijn er dan 92 te weinig”, vindt hij. De leegstand in Leiden is enorm. In 2013 stond 14,5 procent van de kantoren in Leiden leeg (toch wordt er aan 20.400 vierkante meter extra gewerkt, het Rijnsburgerblok niet meegerekend). Dat is goed voor 92.200 vierkante meter. Stel dat daar de gewenste appartementen van 90 vierkante meter van worden gemaakt, dan kom je uit op 1.024 woningen. Weliswaar vaak niet in het centrum, maar wel in Leiden.

Een andere oplossing ligt in het vergroten van de particuliere huursector. In Leiden is slechts 21 procent van de huurwoningen in handen van particuliere verhuurders. Particuliere woningbezitters (grote investeerders, maar ook de kruidenier op de hoek) die willen verhuren ondervinden allerlei belemmeringen. Een deel van deze belemmeringen spelen lokaal (regelgeving, grondprijzen, boekwaardes, vergunningen) en daar kan de gemeente wat aan doen. Wassenberg is bij kenniscentrum Platform 31 een initiatief gestart om gemeenten van elkaar te laten leren.

In het overhevelen van sociale huurwoningen naar het vrije deel ziet Wassenberg geen heil. “Dat is wel een oplossing voor mensen als jij, maar aan de andere kant neemt het aantal bereikbare woningen af. Het netto-effect is dat er geen huizen bijkomen.” Wanneer starters die nu scheefwonen door kunnen stromen naar duurdere huurwoningen, dan komen er natuurlijk ook sociale huurwoningen vrij.

Oud-studenten willen Leiden en vice versa. Of dat ook tot een match leidt, ligt voor een deel in lokale politieke besluiten. Ik mag niet meer stemmen in Leiden. Maar als ik dat wel mocht, dan zou ik wel weten waar ik de verkiezingsprogramma’s op na zou slaan.

Nieuwsbrief

Ontvang wekelijks de beste artikelen